Investissement locatif et LMNP à Lyon
Si l’on s’en tient à l’opinion publique, aux titres des journaux et à quelques articles de la presse généraliste, on pourrait croire que l’investissement locatif a perdu tout attrait. Et certains faits indubitables vont dans ce sens, comme la réticence des banques à prêter aux emprunteurs, la hausse des taux d’intérêt, la diminution du nombre de transactions, etc. Pourtant, épaulé par un professionnel de l’investissement locatif à Lyon, vous arriverez à tirer votre épingle du jeu. Certains dispositifs ont vu leurs avantages rognés, comme la loi Pinel, ou du moins soumis à des conditions d’obtention plus exigeantes. Mais d’autres dispositifs, comme le LMNP, ont conservé tout leur intérêt, et ont même vu leurs conditions d’accès légèrement facilitées. Faire fonctionner un tel levier permet d’obtenir une rentabilité immédiate, et garantie. L’investissement locatif ainsi conçu est beaucoup plus sûr, on ne table pas uniquement sur une rentrée de loyers qui connaît parfois des ratés ni sur une encore plus hypothétique plus-value à la revente. La défiscalisation est un outil qui, quand il est bien employé, permet d’optimiser n’importe quel investissement et d’en développer considérablement la rentabilité. Cela demande une certaine pratique, mais bien épaulé par un spécialiste de l’investissement locatif, vous vous rendrez très vite compte de l’intérêt de l’opération.
Quant au contexte de l’investissement locatif, il n’est pas si en berne que cela. Il y a toujours des millions de locataires en France, et la difficulté croissante à accéder à la propriété ne peut qu’accroître leur nombre. Le durcissement de la législation en matière de performances énergétiques des logements mis en location va également servir les investisseurs. Les logements obtenant la note de F et G seront bientôt interdits à la location, leurs propriétaires, s’ils n’ont pas l’argent ou l’énergie pour entreprendre leur rénovation, vont chercher à s’en débarrasser, et vous pourrez faire de magnifiques affaires. Acheter à bas prix un bien vétuste, financer son achat et sa rénovation grâce à une réduction d’impôt, le louer à bon prix du fait de son confort et réaliser une grosse plus-value à la revente : voilà ce qu’on appelle un investissement locatif optimisé. C’est notre quotidien, et cela pourrait être bientôt le vôtre.
De tous les dispositifs liés à l’investissement locatif, le statut LMNP est probablement le plus avantageux aujourd’hui. Ce jugement est évidemment à nuancer, et chaque levier mérite d’être envisagé en fonction des opportunités. Lyon offre par exemple des possibilités d’investissement en loi Malraux, et les avantages fiscaux qu’ils génèrent sont remarquables. Simplement, le LMNP est un dispositif plus souple, accessible à toutes les bourses et qu’on a beaucoup plus souvent l’occasion d’actionner. Le LMNP est accessible dans le neuf comme dans l’ancien ; dans le second cas, le logement devra avoir été réhabilité avant d’être proposé à la location. Cela permet d’envisager plus facilement un achat en centre ville, où les biens neufs sont plus rares. Bien sûr, comme le nom de LMNP le spécifie, le logement devra être meublé, c'est-à-dire que le locataire pourra s’y installer muni de ses seuls effets personnels. Les avantages fiscaux générés par le statut LMNP dépendent grandement du régime fiscal choisi. Le cadre par défaut est dit régime micro-BIC. Les revenus locatifs déclarés seront soumis à un abattement forfaitaire de 50%, qui peut s’élever à 71% dans le cas d’une location à destination touristique. Le second cadre fiscal disponible est le régime réel, dans lequel vous basculerez automatiquement si vos revenus locatifs dépassent les 77700€ annuels. Mais sans même atteindre ce plafond, il est souvent intéressant de basculer vers ce régime dans le cadre du LMNP, car il permet la déduction des charges, mécanisme qui se révèle très vite avantageux. Techniquement, cela demande un peu plus de travail de comptabilité, mais assisté par votre conseiller en LMNP à Lyon, tout cela ne sera qu’une formalité.
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